新規案件No021122（不動産投資案件）
土地から始める資産形成
地方案件で築古の利回り１３％以上の物件を運用していても将来的には修繕費用やリーシングで毎回、賃貸募集営業に振り回されやすく厳しい状況が考えられます。
また築古の物件では積算評価も低く売却しても損切り覚悟での売却になりかねません。
上記のような状況を回避する為には土地下落率の低い、賃貸需要の高い、バリューアップすれば家賃アップできる物件でキャッシュフロー以外にキャピタルゲインも望める新築をお薦め致します。
＜土地からの資産形成 アパートプラン＞
弊社では常時、東京都中心でアパートであれば８％以上の利回り新築アパートプランニングを行っております。キャッシュフローがでるスキームを構築しております。 弊社の推薦するアパートシリーズや弊社オリジナルのアパートシリーズでは少ない自己資金のレバレッジで資産数億円のノウハウ公開！ 世帯年収１０００万円以上であればファイナンスアレンジメントの見直しで融資戦略を立て直しができます。案件によってはアパートであれば劣化対策等級２級・３級を取得する事で３０年ローンが可能になります。
＜土地からの資産形成 マンションプラン＞
年収１０００万円以上の高属性の方であれば最優先に非公開情報をご提供致します。弊社では常時、都内でＳ造・ＲＣ造マンションであれば６～７％以上の利回りを重視した新築マンションを弊社の推薦するマンションシリーズや弊社オリジナルのマンションシリーズにて行っております。Ｓ造・ＲＣ造マンションで３０年ローンが可能なりよりキャッシュフローができるスキームを構築しております。
★全国の地方銀行・信金を使うファイナンスアレンジメントも弊社で行わせて頂きます。
5．令和2年度税制改正で賃貸住宅の消費税還付が不可に？
2019年12月12日、令和2年度（2020年度）税制改正大綱が発表されました。今後、賃貸住宅用建物を取得した場合の消費税還付が不可となります。
5-1．令和2年度税制改正
改正内容が複雑なため、要点だけ絞って記載しますと、次のようになります。
1.賃貸住宅用建物の取得時の消費税を計算に含めず、これによる還付を認めない。対象となる建物は高額特定資産（取得金額1,000万円以上の資産）に該当するもので賃貸住宅に使用しないことが明らかな建物の取得を除く。賃貸住宅用かそれ以外の用途は、契約書でなく現況で判断する。
2.令和2年10月1日以降取得する建物に適用される。ただし、令和2年3月末までに契約した建物を除く。
3.なお、消費税の計算に含めない場合、調整計算の期間内に売却した場合、賃貸住宅以外の用途に転向した場合、調整計算に加算する。
4.意見書で事前に公表されていた金取引を利用した消費税還付の規制はない。
3年後の調整計算を回避するために行われていた金地金取引を封じるための税制改正だったはずですが、公表されたものは消費税還付のスキームを禁止するものではなく、賃貸住宅用建物の取得時の消費税還付を一切認めないとする税制改正です。
そのため、課税不動産取得時に支払った消費税を消費税の計算に含めないという新手法が導入されました。賃貸住宅用不動産取引を課税取引としたまま、取得時に支払った消費税を消費税計算に含めないという税制改正です。これにより、賃貸住宅用不動産は、売却時の消費税のみが消費税の計算に含まれて課税され、取得時に支払った消費税は消費税の計算から除外されるというおかしなことが起こるようになります。
なお、3年後の調整計算を行うまでに賃貸住宅用不動産を売却した場合、または、賃貸住宅以外の用途に転用した場合には、賃貸住宅建物取得時に支払った消費税を調整計算に加算し控除します。
やや複雑な説明となりましたが、簡単に述べると、1,000万円以上の賃貸マンション等を購入すると、仕入税額控除ができなくなります。消費税を払っているのに、控除できないのですから、消費税還付もできなくなります。
5-2．令和2年9月末までの取得なら間に合います
ただ、適用時期は、令和2年（2020年）10月1日からですので、令和2年（2020年）9月末までに賃貸住宅用建物を取得する方、または、令和2年（2020年）3月末までに賃貸住宅用建物の取得契約を行う方は、消費税還付を受けることができます。
賃貸住宅用の不動産を取得する方の消費税還付は最後のチャンスです。
消費税還付の手続きはやや複雑ですので、確実に還付が受けられるようにするために、消費税還付に強い税理士にご相談されることをオススメします。
また、すでに消費税還付を受けている方は、今まで通りの手法で3年後の調整計算を回避できます。3年後の調整計算を回避する方法をまだ検討されていない方も税理士事務所にご相談ください。
なお、テナント等の賃貸物件取得の場合は現状と変更なく、消費税の申告方法を工夫すれば消費税の還付が受けられます。